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单店成交6亿,经手二手房交易300套,下一步他要打通房屋交易闭环

2019-05-19 19:27

摘要:陈欣热爱房产,甚至到了一种痴迷的地步:“我可以在一套房里待上一个下午,只思考户型设计的好坏以及如何改造。”

在陈欣的个人电脑里,有近十年来深圳大部分小区的户型图,图上的每一个边角尺寸,都是他亲自用电子尺实测并在电脑上绘图制作而成。

陈欣热爱房产,甚至到了一种痴迷的地步:“我可以在一套房里待上一个下午,只思考户型设计的好坏以及如何改造。”

十年前的陈欣对房产相关的事,就非常有兴趣,即便他进入腾讯,整个人泡在斗地主和欢乐二人雀神项目中,他还是会抽出时间,关注着楼市的一举一动。

这十年的经历,把主业之余的陈欣锻炼成了一个楼市高手,身边的朋友常常跑来找他咨询,随着咨询人数的不断增加,陈欣意识到,这或许是一个机会,他毅然放弃了很多人梦寐以求的腾讯岗位,成为了一名创业者。


绿洲创始人 陈欣

以二手房、新房交易数据来看,简单粗暴的房地产“黄金时代”已经过去,全国住宅存量超过2.4亿套,且保持持续稳定。毫无疑问,存量房时代已经势不可挡,这也正是二手房市场的“黄金时代”。

而二手房交易,涉及的因素和角色就太多了。多年交易经验的陈欣深有体会:房屋买卖交易流程是史上最复杂的事儿,没有之一。光是流程就有十种,每个流程又有30多个步骤,一个不小心可能就引起买卖纠纷,To B、To C的痛点,几乎藏在每一个步骤当中。


交易流程图

业主卖房头痛

对于业主来说,在房屋挂牌前后都会面临不同的困扰。

挂牌前,当使用中介APP做定价参考时,面对同样一个小区,同样面积同等户型的情况下,价差很大,APP并没有告知房屋有无海景,有无学位,是单证还是双拼,噪声大不大等问题,因此无法高效的做出判断。

即使已有第三方房屋交易平台推出过“楼盘字典”,但由于缺失景观、学位、噪声等数据,仍导致辅助业主定价的估价模型不准。

中介的APP没有数据展示,只能通过线下电话咨询中介,这样一来,不但信息获取的效率降低,还不能确保所有中介的业务能力强到能够掌握业主的房屋特点,作为连接业主和买家的纽带,如果中介不能准确把信息推送给买家,买家的流量就带不过来。

挂牌后,业主每天会面临着大量不同公司的中介的电话轰炸,这些中介为了做ACN(在一单交易中,有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色,不同岗位间建立合作机制,在交易完成后,各角色可以拿到不同比例的佣金),目前深圳房地产中介公司数量超过200家,每家中介都在推行和重复做“ACN”,找上业主索要房产证、身份证、签委托、拿钥匙、上门实勘,给业主带来频繁骚扰。

业主真正关心的是中介方有没有真实买家,以及买家出价多少。同时证件信息作为隐私,不可能每家中介都发一遍。看房时,多数中介带客,买家就随便看看就走,但每次看房,业主都要安排时间开门,除非委托钥匙。

这样一来,无效带看多,成交的效率也就低。

买主选房踩雷

对于买家来说,一方面,同一城市不同位置区位,以及同一位置区域不同小区之间二手房涨幅差异很大,通过线上获取信息,甄选到增值保值的房产难度非常大,而线下看房的决策成本却很高。

在签约环节,业主实收的大背景下,中介通常都是默认推荐自己的、或者有返点合作担保公司赎楼。赎楼的收费是非标的,不同的担保公司收费差异大,选择不同的银行资金监管赎楼的周期又有差异,周期的长短直接影响赎楼方式的选择。赎楼费的差异动辄几万到几十万上下,买主一不小心就要承受这不必要的损失。

在交易环节的多个步骤里,每一个步骤要去哪里,带什么资料,签什么资料,要找谁办理。所有的细节都是按揭员口头传递。信息传达有偏差,就会造成多次的枉跑,导致效率低,容易出错。

从2012年开始,房屋买卖类的法院诉讼案件同比指数级激增。2018年全国二手房交易的官司案件就有8.5万起。全国二手房成交量420万套,平均成交50套房,就有一套房要打官司。

与打官司的大概率相对的是,中介的风控防火墙接近0,只在签合同的时候查一下档,签约查档不代表签后房屋不会被查封。

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